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よい案件を探し出すスキルの方が重要です。

その方法があますことなく記載されています。


不動産投資は不労所得の大御所的なものですが

ネットビジネスとは違って、投資金額が大きいので

失敗すると取り返しがつきません。

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マンション投資はある程度の資金を用意すれば購入できるため非常に活発になってきている。
不動産投資の中でももっとも敷居の低い投資かもしれません。


不動産投資物件のターゲットをマンション投資に向ける人が増えている。
それほど多額の資金が必要ないことが人気なのでしょう。
しかしマンション投資は気をつけたほうがいいことがあります。
なぜならば、マンション投資はその投資額の大半を減価償却してしまうマンションという建物に投資することをいうからである。


不動産投資物件としては投資用マンションは適さないといったほうがいいかもしれません。
建物は毎年減価償却され価値が無くなっていきます。
１０年後にいざ売ろうとしても購入価格の良くて６０％ぐらいの価格しか付きません。
しかも再度不動産投資物件を購入しようと銀行に融資を申し込んでも、この投資用マンションは担保価値がほとんど認められない可能性が高いである。


不動産投資物件を選択することはなかなか難しい作業だと思いる。
ただでさえ自宅の購入よりも高額な買い物になることもありますし、月々のローン支払いも半端ではありません。
ただそれを毎月の家賃収入だけで返済できるようになり、諸費用も家賃収入で飲み込めるようになったら、その投資は成功したといえるでしょう。







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>福田内閣不支持初めて上回る世論調査フジテレビの「報道２００１」が１８日に公表した世論調査（首都圏の成人５００人対象・１５日実施）で...



≪≪不動産屋さんよぉ～vol.2≫≫


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例えば築５年の大手ハウスメーカーのアパートが売りに出されていました。
そのアパートは新築当時は３０００万円以上もしたアパートでした。
でも評価額は１０００万円以下にまで下がっていました。
このようなケースがゴロゴロしているのである。


不動産投資物件に関しては、アパートにこそ利益の源泉があり、アパートが付いているからこそ、その土地は利益を生み出せます。
購入した側から言わせてもらうと、アパートが主役で土地は脇役である。
しかし不動産の評価の面から見ると、その土地に偏った見方は一般的な考え方からするとおかしいといわざるを得ません。


不動産投資物件の購入には、これらの土地本位の評価を利用することが大事になってきます。
不動産投資物件を複数保有して、成功されている人は収益力のあるアパートを購入することに全力を傾けている。
つまりアパートに土地が付いてくる中古物件を購入するのである。


不動産投資物件を土地付き中古アパートに絞って購入し、そのアパートを活用して１０年間で大体の資金を回収して、入居者がいる限りは補修しながらギリギリまでそのまま賃貸します。
そしてもう限界になったときは、土地を担保に充分銀行から資金を借りることができるので、建て替えをすることになる。
このように土地付き中古アパートは不動産投資物件の中では一番利用価値が高い物件なのである。





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それを知るには日本の不動産評価の実態を知らなければなりません。
日本の不動産評価は未だに土地本位制である。
簡単に言えば土地に建っている建物は付録に過ぎません。


不動産投資物件は日本の不動産評価が土地本位なため土地付きの建物を購入するほうが良いということになる。
ところで何故日本ではそこまで土地にこだわるのでしょうか。
それは土地は唯一減価償却しないものだからである。
銀行は構築物にはほとんど担保価値をおいていません。


不動産投資物件を購入する際には、必ずといっていいほど銀行からの融資を受けることになる。
そのため銀行が担保価値をみている土地を持っているのといないのとでは融資額が雲泥の差になる。
銀行は土地に比べて建物に対しては異常なほど安く評価する場合もあります。


不動産投資物件に対しても銀行の土地本位の評価は変わりません。
もしここで土地付きの中古アパートを購入したらどうなるでしょう。
すでに建物は中古のため評価価格はほとんどないでしょう。
つまり土地付き中古アパートは建物付きでも土地だけの金額で購入できるのである。
不動産投資物件を購入するなら土地付き中古アパートがよいでしょう。





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投資といえば一番に思いつくのは株式投資でしょう。
株式投資は不動産投資に比べれば気軽に始めるが出来ます。
最近はミニ株投資などもできるようになり、数万円から投資をすることが出来ます。


不動産投資に関してはなかなか簡単にはいきません。
株式投資のように数万円で済むはずもなく、一番手ごろに購入できる不動産投資物件の中古のワンルームマンションでさえ数百万円はするでしょう。
普通の人では気軽に購入することは出来ません。


不動産投資と違って株式投資はネットがつながる環境がありさえすれば、必要書類を取り寄せて申し込むだけで、証券会社の窓口に行くこともなく口座開設が可能である。

しかし不動産はそうかんたんにはいきません。
お金があっても、すぐに窓口で購入することは出来ません。
不動産投資物件を探すのも大変であるし、不動産を自分の所有にするには登記をしなければいけません。
不動産投資をはじめるには様々な手間と、多大な労力を必要とします。


不動産投資物件を購入した後はどうでしょう。
株式投資は一度株式を取得してしまえば、あとは株価をチェックするぐらいでしょう。
不動産投資の場合はきちんとした管理会社に管理を任せて、入居者がきちんと確保できれば意外と手間はかかりません。

不動産投資物件は購入するまでは大変であるが、購入した後はそんなに労力は使いません。





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実際のところどちらの方法が不動産投資には向いているのでしょうか。
リスクがどのように違うかで判断してみましょう。


不動産投資物件を購入する目的がインカムゲインの場合、その収益は毎月の家賃収入によるものである。
そのため大きな見込み違いがなければ極端な損失は発生しないと思われます。
しかしキャピタルゲインについては、将来の不動産価格の上昇を見越した投資であるから、期待通りに上昇しなければ収益は出ません。


不動産投資物件をキャピタルゲイン目的で購入した場合、将来の不動産価格の上昇という不確定要素が発生します。
この不動産価格の上昇がどれだけ続くかは誰にも分かりません。
これこそ自分ではどうしようもないリスクである。
『投資に対するリスクはどれだけあるか』、『発生する確率はどれだけあるか』などのリスクをある程度理解しておくことで、不動産投資物件の購入に対するリスクを減らすことができます。


不動産投資物件をキャピタルゲイン目的で購入した場合は、将来不動産価格が上昇しない限り、その投資は成功したとはいえません。
またインカムゲイン目的で購入した場合でも、空室リスクや修繕リスクなどを回避できない限り成功とはいえません。
リスク管理は不動産投資には不可欠である。
それぞれどのようなリスクがあり、どのようにすれば回避できるかぐらいは知っておいたほうがよいでしょう。





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毎月コツコツと家賃収入を得ていく手法であるから。
投資にはコツコツは似合いませんよね。

しかも家賃収入を得ているうちに、空室リスクや修繕リスクが発生します。


不動産投資物件を購入する目的がインカムゲインの場合のメリットは一定期間を過ぎれば、ほぼノーリスクで毎月インカムゲインを手に入れることができることである。
インカムゲインで投資資金を全て回収できたのならば、売却することで利益を確定することもできます。


不動産投資物件を購入する目的がインカムゲインの場合、様々な費用対効果を考える必要があります。
空室を埋めるために内装をリニューアルしたり、周辺のアパート以上の家賃を得るために外壁を塗りなおして新築感を出そうとしたりなど、様々な費用が発生します。
ただ当初予想した利回りが確保できれば、多少の経費がかかっても毎月の家賃が入るごとにリスクは減っていきます。


不動産投資物件を購入する目的がキャピタルゲインであれ、インカムゲインであれメリットはあります。
ただデメリット、つまりリスクは回避することが難しい場合があります。
それはそのリスクが予測できるか、予測できないかにかかってきます。

出来れば予測できるリスクが多いほうの手法を取るべきでしょう。





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